Новосілля — подія, яка буває в житті всього кілька раз. Саме через унікальність цієї радісної події питання приобретениянедвижимости стає особливо актуальним. Як максимально убезпечити угоду при покупці квартири?
Нову або іноді іншу квартиру багато вибирають за критерієм зручного планування, гарного виду з вікна, чистоти парадного й багатьох інших факторів. Уже стало нормою, що риэлторы супроводжують угоди й покупці сподіваються на них і мало хто намагається сам вникнути в документи й побачити ознаки «проблемності» квартири, пише Україна кримінальна.
В Україні новосілля в більшості родин відбувається один або два рази за все життя, тому перевірка квартири перед придбанням – застава спокійного володіння.
Найпоширені проблеми
- 1. Неузаконене перепланування — план квартири не відповідає в технічному паспорті на квартиру або поэтажному планові. За законом будь-які перепланування повинні бути узаконені. Вартість легалізації перепланування становить порядку 10-15% від ринкової вартості приміщення. При легалізації перепланування важлива згода сусідів і допустимість виконаних робіт. Квартира з неузаконеним переплануванням не може бути легально продана, подарована, виступати заставою. На переплануванні можна сторгувати до 30% від ціни, тому що часто зруйновані стіни доводиться ставити на місце.
- 2. Електричні навантаження занадто високі для даного приміщення. При огляді зверніть увагу й на потужність електричних приладів: бойлер у ванною, кондиціонер(ы) або тепла стать на кухні і т.д. Вибивання пробок чи навряд буде приносити радість.
- 3. Виписка з паспортного стола — перевіряємо хто виписався, коли й при яких обставинах. Максимальний період за який можна одержати виписку з будинкової книги становить 20 років. Проблемні виписані це: тимчасово виписані, виписані за рішенням судна, особи, які пропали без звістки.
- 4. Перевіряємо історію володіння квартирою в БТИ- важливо щоб квартира не міняла власника, як мінімум, останні 3 року. У найкращому разі квартира була куплена для перепродажу, у гіршому квартиру перепродували й повертали через суд.
- 5. Дієздатність продавця як правило перевіряється наявністю довідкою із психоневрологічного диспансеру. У недієздатних власників є опікун (опікунська рада), який властиво й уповноважено давати згоду на висновок угоди. Ідеально, якщо за кілька днів до угоди продавець одержує довідку, що його психічне здоров'я в порядку, а в день висновку угоди одержує ще одну довідку.
- 6. Зрозуміло, що всі комунальні платежі, телефон, газ, електрика повинні бути оплачені. У Жеке потрібно одержати виписку з особового рахунку.
- 7. Вітається перегляд документів продавця і його близьких: печатка на фотографії в паспорті повинна бути продавлена на фотографії. Якщо людина одружена, звіряємо з паспортом дружини оцінку про шлюб (дата, почерк на штампі), дивимося свідоцтво про шлюб. Дуже гарна наявність додаткових документів, таких як права водія або закордонний паспорт. Найпростіший спосіб перевірки "дійсності" хазяїна – запитати в консьєржа або в сусідів.
- 8. Наявність обмежень на відчуження майна. Майно може бути предметом судових спорів, бути в статутному фонді юридичної особи або заставою.
- 9. Здоров'я продавця в цілому. Погано коли продавець інвалід і йому терміново потрібні гроші на операцію. Суд може визнати, що квартира була продана при збігу важких обставин і угода може бути визнана недійсної. Квартира вертається колишньому хазяїнові, а колишній покупець назад гроші може й не одержати або одержати суму, зазначену в договорі купівлі-продажу з метою оптимізації оподатковування.
- 10. Продавець - розведений подружжя(а). Пара розійшлася. Усе роз'їхалися, є рішення суду про розділ квартири. Проблемної є ситуація коли квартиру продає один з подружжя при відсутності іншого. Також краще відмовитися від угоди, якщо один з подружжя вважається зниклим безвісти.
- 11. Згода всіх власників на продаж квартири й відповідно їх перевірка на дієздатність, як і продавця.
- 12. Наявність судових спорів по квартирі, у тому числі й діючих. Не варто відмовлятися від такої угоди, однак потрібно перевірити чи закінчені спори, які розв'язки судів і яких інстанцій прийняті.
- 13. Які згоди сусідам давав продавець: користування загальною коморою, згода на перепланування і т.д., тобто домовленості, які потрібно буде дотримувати новому власникові.
- 14. Квартира в спадщину. Хоча законодавчо й установлена процедура вступу в спадщину, існують складні ситуації, що вимагають судового розгляду. Основна проблема це родичка, часто засуджені або проживаючі за кордоном.
- 15. Квартира повинна бути звільнена від меблів і в ній уже ніхто не повинен бути прописаний. Прописка неповнолітніх дітей по новім місці проживання повинна бути перевірена.
- 16. Доручення, якщо угода укладається за дорученням, повинна бути перевірена в нотаріуса, який її видав. Хоча краще від такої угоди відмовитися.
- 17. Адреса й вулиця будинку теж повинна бути перевірена. Як мінімум подивитеся покажчики номера будинку на сусідніх будинках.
- 18. Площа приміщення потрібно перемерять самому. Часто бувають помилки в технічних паспортах. Зустрічаються випадки "збільшення" приміщень на планах.
- 19. Добре, якщо попередня угода по квартирі була більш 3-х років тому, тобто більшість спорів «відпадають» по позовній давності.
- 20. Для неповнолітніх повинне бути позитивний розв'язок опікунської ради.
Як Ви бачите існує дуже багато нюансів при купівлі - продажу недвижимости, тому ідеальної можна вважати квартиру в обжитій новобудові, яку продає перший хазяїн.
Перевірка всіх угод з "історії" квартири складна, а часом і нездійсненне завдання. Додамо, що жодна експертиза не дасть повної гарантії " юридичної чистоти" квартири. Бувають випадки розірвання первинної приватизації й скасування всіх наступних договорів купівлі-продажу.
У кожному разі всі зібрані продавцем документи слід перевірити шляхом запиту в орган, що видав ці документи, або одержати їхньому самому за дорученням продавця.
Звертання до адвокатів для супроводу угоди покупки нерухомості суттєво знижує ризики.
